Із 1 липня 2015 року набрав чинності Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Цей Закон регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Управління багатоквартирним будинком — що це?
У Законі вказано, що це вчинення співвласниками дій, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку. До спільного майна належать приміщення загального користування, несучі, огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за його межами, будівлі і споруди, що призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, права на земельну ділянку, на якій розташований будинок і належні до нього будівлі й споруди, та прибудинкова територія.
ОСББ чи управитель: «плюси» і «мінуси»
Стаття 9 Закону говорить, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. Згідно їх рішення, функції з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю (усі або частково) або об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (усі функції).
ОСББ — об’єднання людей, які беруть на себе відповідальність за свій будинок. Це неприбуткова організація, яка має свій статут, печатку, банківський рахунок, а також самостійно укладає угоди. Члени ОСББ самі вирішують, що полагодити в першу чергу та якому підрядчику це доручити. ОСББ діє на добровільних началах. Тобто, ні голова, ні бухгалтер не отримують плати за свою діяльність. Чим, звичайно, економлять бюджет організації.
ОСББ має свої переваги. По-перше, мешканці будинку бачать, на що витрачаються їх кошти і ведуть контроль за якістю виконаних робіт. По-друге, зростає відповідальність жителів, оскільки немає на кого жалітись, крім себе самого. По-третє, при створенні ОСББ кошти від оренди підвалів, прибудинкової території, магазинів, що розташовані в будинку, мають надходити на її рахунок і витрачатися на обслуговування будинку. Що ж до недоліків, то тут мають місце додаткові витрати, так як крім індивідуальних щомісячних платежів мешканці будинку здають кошти на його утримання. А у випадку, наприклад, стихії покладатись доведеться тільки на власні сили. Тому що при створенні ОСББ орган місцевої ради знімає із себе всю відповідальність і передає будинок на баланс співмешканців.
Управителем багатоквартирного будинку може виступати лише фізична особа-підприємець або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності. Хоча, якщо серед жителів будинку є підприємці, то вони можуть оформити договір на управління. Управитель укладає договір із співвласниками про надання послуг щодо управління будинком. Зверніть увагу, що, відповідно до частини 3 статті 11 Закону № 417, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. До функціональних обов’язків управителя входить: належне утримання та ремонт спільного майна мешканців будинку і прибудинкової території, забезпечення комфортних умов їх проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. При укладанні договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком жителям потрібно вказати перелік послуг та ціни на них, права й обов’язки сторін, строк дії договору. Зрозуміло, що, крім збору коштів на утримання будинку, співвласникам доведеться оплачувати послуги управителя. Вартість послуг з управління визначається за згодою сторін та зазначається у договорі, який укладається на один рік. У випадку, коли за один місяць до закінчення строку договору жодна зі сторін не повідомить письмово іншу про його припинення, угода вважається продовженою на наступний однорічний строк.
У разі, якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом, співвласники багатоквартирного будинку, у якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління, управління таким будинком буде здійснюватись управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради.
Який вибір роблять кобелячани
21 червня у Кобеляцькій міській раді відбулись збори співвласників багатоквартирних будинків, на яких юрист Олексій Кліманов надав роз’яснення з приводу впровадження Закону. Він попередив присутніх, що їм необхідно якнайшвидше визначитись із формою управління. Із 55 багатоквартирних будинків, які знаходяться на території міста, 12 уже створили об’єднання співвласників (ОСББ), 43 перебували на балансі комунального підприємства «Водоканал». Точна кількість одноповерхових квартирних будинків не відома.
Із моменту зустрічі минув рівно місяць. За цей час у відділі з питань надання реєстраційних послуг зареєструвались три ОСББ: «Щаслива родина-2016» (вулиця Небесної сотні, 54), «Щаслива оселя» (вулиця Шевченка, 35) та «Броварська-1» (Броварська, 1).
Державний реєстратор Тетяна Тараненко говорить, що особливих проблем при реєстрації ОСББ не виникає:
— Для співвласників будинків, де діють кооперативи, хочу наголосити, що до Закону внесені нові поправки. Відповідно до них, співвласники багатоквартирних будинків, утримання яких до дня набрання чинності Закону здійснювали житлово‑будівельні (житлові) кооперативи, продовжують відшкодовувати витрати на утримання відповідних будинків і споруд та прибудинкових територій таким кооперативам до моменту створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (у тому числі шляхом реорганізації кооперативу) або прийняття співвласниками рішення про форму управління багатоквартирним будинком.
Також Тетяна Тараненко назвала перелік документів, необхідних для реєстрації ОСББ. Для проведення державної реєстрації об’єднання уповноваженій установчими зборами особі необхідно подати заяву, протокол установчих зборів і статут, затверджений засновниками. При собі необхідно мати документ, який посвідчує особу.
Можуть виникнути проблеми
У Законі вказано, що від дня реєстрації юридичної особи, яка здійснюватиме управління багатоквартирним будинком, колишній балансоутримувач протягом трьох місяців забезпечує передачу примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок, колишній балансоутримувач протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок.
Після ліквідації в Кобеляках Управління житлово‑комунального господарства багатоквартирні будинки, які воно утримувало, перейшли на баланс «Водоканалу». Це підприємство є лише формальним балансоутримувачем, а обслуговуванням будинків не займається. Мешканці, у свою чергу, не платять за утримання свого житла. Директор «Водоканалу» Іван Дяченко розповів, що архів УЖКГ переїхав до них. Та з часом з’ясувалось, що збережена лише частина технічної документації на багатоквартирні будинки. Дяченко пояснив:
— У процесі реорганізації кількох установ, правонаслідником яких стало наше підприємство, частина документів розгубилась.
Отже, згідно Закону, комунальному підприємству «Водоканал» доведеться за власні кошти відновлювати загублену технічну документацію.
До речі, мешканцям багатоквартирних будинків, які сподіваються, що Закон відтермінують, не варто на це розраховувати. Закон діє більше року. І якщо вони не визначаться з формою управління, то міська рада самостійно призначить їм управителя.
