Що потрібно знати, заключаючи договір оренди

До редакції постійно звертаються власники земельних паїв, прохаючи допомоги при виникненні тих чи інших конфліктних ситуацій, пов’язаних із орендою їх землі. Досить часто допомогти людям не може ніхто: ні журналісти, ні представники органів влади, ні навіть кваліфіковані юристи. Адже, заключаючи договори оренди, власники паїв інколи їх навіть не читають. А потім плачуться, що їх обдурили і мало платять.

Нижче ми друкуємо основні і принципові юридичні умови, котрі обов’язково потрібно знати і враховувати, здаючи землю в оренду та підписуючи договір. Матеріал був підготовлений при сприянні Артема Письмака, співробітника Асоціації фермерів Кобеляцького району.
Згідно чинного законодавства, оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Істотними умовами договору оренди землі є:

— об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

— строк дії договору оренди;

— орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за несплату;

— умови використання і цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
— умови збереження стану об’єкта оренди;

— умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

— умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

— існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

— визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

— відповідальність сторін;

— умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4–6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Зокрема, якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди.

Невід’ємною частиною договору оренди землі є:

— план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

— кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

— акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

— акт приймання-передачі об’єкта оренди;

— проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Договір оренди може передбачати надання в оренду кількох земельних ділянок, які знаходяться у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності — земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).

5 квітня 2015 року набрав чинності Закон України № 191‑VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», який вносить зміни до Земельного кодекс України, Закону «Про оренду землі», «Про особисте селянське господарство».

Положення щодо визначення у тексті договору оренди землі орендної плати у відсотках до нормативної грошової оцінки передбачені пунктом 9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 лише для земель державної та комунальної власності.

Тобто, сторони договору оренди земельної ділянки приватної власності можуть встановити будь-який розмір орендної плати, не порушуючи вимог законодавства, за погодженням між собою як у відсотках до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і у гривнях чи інше. Для розвантаження змісту договору та уникнення конфліктних ситуацій, розробляється додаток, у якому і прописуються всі умови виплати орендної плати, її форма (натуральна, грошова чи відробіткова), поєднання різних форм орендної плати.

Договір оренди землі укладається на строк від 7 років і якщо відбувається зміна договірної інформації, відповідні значення фіксуються додатковою угодою, що має таку ж юридичну силу, як і сам договір, і потребує державної реєстрації.

Зазначимо важливий нюанс, передбачений у законодавстві, що об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Тобто, якщо ми сьогодні фактично передаємо ділянку в користування, а реєструємо договір оренди землі на 10 років 01.09.2016, то термін дії договору закінчується календарною датою 01.09.2025.