Проблеми, які виникають в процесі оренди землі, далеко не завжди вирішуються без конфліктів.
Днями до редакції звернулися кілька жителів одного з населених пунктів району. Вони розповіли про те, що під час заключення нових договорів оренди землі у них виникла конфліктна ситуація. Люди не змогли знайти порозуміння з підприємцем, котрий обробляє їх землю. Головна причина конфлікту — відсутність чіткої інформації щодо юридичних аспектів цього правочину. Хоча така інформація є і вона — у вільному доступі. Але далеко не завжди мешканці сіл мають змогу отримати фахову консультацію юриста або хоча б проштудіювати Інтернет. І цим інколи користуються недобросовісні орендарі, які подають власне бачення ситуації, як істину, у останній інстанції. У результаті свою частину прибутків втрачають як власники земельних паїв, так і держава (у вигляді в неповній мірі сплачених податків).
Саме тому, узагальнивши низку питань, які виникають у власників паїв, ми звернулись за консультацією до Артема Письмака, головного спеціаліста відділу бухобліку, юридичного та кадрового забезпечення управління агропромислового розвитку в Кобеляцькому районі.
«Чи регламентує законодавство мінімальний та максимальний термін оренди землі?» Пояснимо, чому виникло таке запитання. Орендарі, як правило, пропонують заключати договори на термін, не менший за 10 років. Власники паїв не завжди погоджуються на подібні умови, бажаючи віддати землю в оренду на короткий строк.
— Відповідно пункту 4 статті 93 Земельного кодексу України, оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років, та довгостроковою — не більше 50 років.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі, іншими нормативно-правовими актами, а також договором оренди землі. А це значить, що відповідні договірні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників. Заключати угоду на 10 років чи ні, вирішує виключно власник земельної ділянки. Для того, щоб бути впевненим у своєму рішенні, потрібно передбачити всі умови у відповідному договорі, починаючи з моменту користування земельною ділянкою, періодичності перегляду підвищення орендної плати, інших виплат та послуг, і закінчуючи умовами розірвання угоди.
Але потрібно врахувати й те, що орендар земельної ділянки виступає в ролі боржника, а орендодавець — у ролі кредитора. І для того, щоб виконати своє зобов'язання перед власником земельної ділянки, орендарю треба докласти максимум зусиль, бо сьогодні землекористування стало ще більш екстремальнішим. І умовно кажучи, яким би не був урожай із орендованої земельної ділянки (80 ц з 1 га чи 8 ц з 1 га), орендна плата виплачується згідно договору. Тому для того, щоб зробити з тієї чи іншої земельної ділянки джерело доходу, покращити її корисні властивості, орендарю потрібен час, який підпадає під довгострокову оренду і починає обраховуватись із 5 років і більше. Ось і виникає в більшості випадків бажаний термін оренди земельної ділянки 10 років, такий собі стандартний термін бізнес-плану.
Коли договір оренди землі вступає в законну силу? Дуже часто в договорі вказано «… вступає в законну силу з моменту підписання й державної реєстрації…» Та різниця між цими датами може становити кілька місяців, а то й років. Скажімо, договір сторони підписали 4 січня, а зареєстрували його у відповідних державних органах 4 вересня. Як результат, між власником паю і орендарем може виникнути суперечка щодо закінчення терміну дії договору. І орендарі досить часто цим моментом користуються, фактично використовуючи чужу землю не 10, а 11 років.
Відповідно до статті 17 ЗУ «Про оренду землі», передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі за актом приймання-передачі. Наприклад, договір підписаний 1 червня 2014 року, а передача земельної ділянки відбулася 1 липня 2014 року, після її звільнення. Теоретично можливо. Практично ж, бажаючи хоч трішки продовжити користування земельною ділянкою, орендар закладає початок дії договору з моменту державної реєстрації угоди, а власник паю, не читаючи, підписує, побачивши лише відсоток за оренду і цифру, термін дії договору. А треба читати. І акт приймання передачі земельної ділянки також підписувати. Були випадки, коли так звана реєстрація тривала протягом трьох років. Але, відповідно до статті 230 ЦКУ, якщо одна зі сторін правочину навмисно ввела другу в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним.
Досить часто орендар змінює назву свого господарства чи проводить його реорганізацію. Скажімо, фермерське господарство стало агрофірмою, називалось «Земляк» і змінило назву на «Вісник». Чи є це підставою для заключення нового договору оренди землі?
— Так, у таких випадках орендар обов'язково повинен перезаключити договори з власником земельних паїв.
Якщо помер власник землі, а його родичі вступили у спадщину, чи потрібно їм перезаключати договір? Як виплачується у таких випадках орендна плата? Які документи потрібно мати спадкоємцю?
— Договір потрібно перезаключати вже з новим власником паю. Орендна плата за період відсутності законного спадкоємця акумулюється і потім виплачується тому, хто має право на цю землю. Але потрібно враховувати, що довідка про смерть чи нотаріально посвідчений документ на спадщину не є тими документами, які засвідчують право спадкоємця заключати договір і отримувати орендну плату. Громадянин обов’язково має отримати витяг із держреєстру.
Орендар, згідно з договором, має сплачувати 5% орендної плати від вартості паю. За фактом платить 7. І от настає момент заключення нового договору. І орендар каже: «Тому, хто й надалі віддасть мені землю, заплачу 7% або 5600 у грошовому вимірі. А тому, хто віддає землю іншому орендареві, заплачу 5% або 4 тисячі, так, як вказано у договорі. Як власникові добитися того, щоб йому виплатили 7%?
— Такі випадки, на жаль, — не поодинокі. Тут ми маємо справу з класичною схемою ухилення від сплати податків і своєрідного тиску на власників землі.
Люди повинні зрозуміти, що захист із боку держави в таких випадках отримати не зможуть. Вони ж самі у свій час схитрували, погодившись на отримання плати «у конверті». Тобто, поза офіційним договором. Головна порада така: усі договірні зобов’язання мають бути закріплені на папері, офіційно, з підписами і печаткою. Усе інше — поза межами закону. Щоправда, буває й так, що новий орендар доплачує людині, яка віддала йому землю, оті «втрачені» два відсотки або, як у цьому випадку, 1600 гривень.
У договорі вказаний період оплати за оренду паю з 1 січня до 31 грудня. Чи можна власнику паю більш детально конкретизувати цей період? Скажімо, частину коштів чи продукції отримати з 20 липня до 1 серпня, іншу — з 1 листопада до 1 грудня.
— Безумовно, можна. У цьому випадку йдеться про типовий договір із типовим терміном виплати орендної плати. У реальності кожен власник паю може домовлятися з орендарем про індивідуальний графік виплат. Але, підкреслюю, що ці умови мають бути не обумовлені «на словах», а закріплені на папері, у договорі.
Чи обов’язково під час виникнення конфліктної ситуації одразу звертатися до суду? Які питання можна вирішити у прокуратурі, РДА, інших установах?
— Перш за все, орендодавець має у письмовому вигляді звернутися до орендаря і спробувати вирішити конфлікт персонально з ним. Якщо це не вдалося, то в письмовому вигляді можна звертатися в райдержадміністрацію. Представники органів виконавчої влади не можуть примусити орендаря виконати той чи інший правочин. Вони лише роз’яснюють і рекомендують. Та звернення до них не є марною тратою часу. Адже навіть у найгіршому випадку ця переписка стане доказовою базою, яка допоможе власнику паю виграти справу в суді.
Сподіваємось, роз’яснення юриста стануть у пригоді читачам «ЕХО», які є власниками землі. Якщо у вас є інші запитання, будь-ласка, звертайтеся.
