Або чи зможуть співвласники багатоквартирних будинків домогтися ефективного управління житловим фондом
Приватизована квартира стала першою ознакою появи ринкового середовища в українській економіці на початку 90-х років. Проте масштабна реформа в житловій сфері, яка стартувала в той час, так і не була реалізована і не вийшла за поріг наших квартир. Увесь цей час залишалося відкритим питання – кому належать будинки і хто має їх утримувати? І поки нема чіткої відповіді на нього, працює стара схема утримання житлового фонду, за якої власники житла і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках не мають жодного стосунку до цієї справи. А також не мають від неї і зиску.
Докорінно змінити чинну систему в житловому господарстві, запровадити в ньому ринкові механізми покликаний законопроект №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який вже пройшов перше читання у Верховній Раді і тепер готується до другого. Його основна мета - законодавчо визначити механізм прийняття спільних рішень співвласниками багатоквартирних будинків і надати їм можливість ефективно управляти спільним майном. Фахівці стверджують, що ухвалення цього законопроекту фактично дасть поштовх серйозній реформі у житловому секторі.
Про особливості законопроекту та його новації говоримо із заступником голови Комітету Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства Альоною БАБАК.
- Що зумовило появу законопроекту, і які принципово важливі моменти він містить?
- Актуальність законопроекту назріла дуже давно - з 1992 року, коли був ухвалений Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» і люди отримали право на приватизацію квартир. Після цього фактично всі ми стали власниками житла.
Але що робити з підвалами, дахами, сходовими клітками, огороджувальними конструкціями, інженерними мережами в будинках? Закон встановив, що це - спільна власність всіх власників квартир. Але практично ніхто не отримав на руки жодного документа, який би засвідчив, чия ця власність.
У 2004 році був ухвалений Цивільний кодекс України. Його 382 стаття, зокрема, передбачає, що власникам квартир та нежитлових приміщень на праві спільної (сумісної) власності належать всі допоміжні приміщення будинку, огороджувальні конструкції, а також інженерні системи. Проте, маючи на руках лише приватизаційний сертифікат або договір купівлі-продажу, власник дотепер не розуміє, які має механізми для управління цим спільним майном. Це служило і досі слугує приводом для того, щоб органи місцевого самоврядування безпідставно стверджували, що спільне майно є нібито комунальною власністю, і на власний розсуд розпоряджалися допоміжними приміщеннями (підвалами, горищами) багатоквартирних будинків.
Законопроект №1565 покликаний усунути сформовані впродовж останніх 23 років бар’єри щодо управління реальними власниками своїм спільним майном.
- Чи належить прибудинкова територія до спільного майна?
- Сьогодні прибудинкова територія не включена до об’єктів спільної (сумісної) власності в багатоквартирному будинку. Але законодавство, зокрема, Земельний кодекс України говорить, що власникам в користування або у власність може бути виділена земельна ділянка, яка фактично може бути прибудинковою територією.
Ми бачимо, що сьогодні з цього приводу виникає дуже багато непорозумінь та конфліктних ситуацій. Якщо маленьке містечко залюбки передає землю під прибудинкову територію власникам будинку, то в столиці з цим виникають чималі проблеми. Київська міська рада вкрай неохоче виділяє землю навіть зареєстрованим об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), житлово-будівельним кооперативам (ЖБК).
Тобто, існує величезна проблема щодо оформлення прибудинкової території і передачі її у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Тому ми вважали за потрібне сказати в законопроекті, що прибудинкова територія є об’єктом спільної власності власників квартир і нежитлових приміщень.
- Чому прибудинкова територія не може на правах власності належати ОСББ або ЖБК?
- Земельна ділянка фізично не може бути відділена від об’єкту, що на ній побудований. Більшість конфліктних ситуацій виникає саме тоді, коли у земельної ділянки та об’єкту нерухомості на ній різні власники. ОСББ – це юридична особа, що створюється співвласниками і, звичайно, може мати своє майно. Але майно юридичної особи у разі визнання її банкрутом може стати об’єктом застави чи стягнення за борговими зобов’язаннями.
Цього не можна допустити по відношенню до спільного майна власників багатоквартирних будинків. Тому законопроект зазначає, що прибудинкова територія є об’єктом спільної власності, який не підлягає розподілу, окремому відчуженню чи стягненню.
- Такий підхід пропонується лише до прибудинкової території?
- Він поширюється на всю спільну (сумісну) власність багатоквартирного будинку. Її не можна стягнути за зобов’язаннями окремих власників. Кожен відповідає лише своїм майном. Своєю квартирою, якщо до цього дійде. Але це здійснюється в межах загального цивільного законодавства України. Тут ми цим законопроектом нічого не додаємо і не змінюємо.
Важливо зрозуміти, що без спільної (сумісної) власності багатоквартирний будинок не може функціонувати. Тому ми вважали за потрібне максимально захистити її на законодавчому рівні. А відтак – і інтереси співвласників багатоквартирного будинку.
- Хто належить до числа співвласників багатоквартирного будинку?
- Співвласниками є ті, хто має документ, який підтверджує право власності на житлове або на нежитлове ізольоване приміщення.
Власниками квартир можуть бути як приватні особи, так і держава, територіальна громада. Тобто, квартири можуть перебувати в приватній, державній або комунальній власності. І всі ці власники матимуть права щодо управління спільним майном, яке є в багатоквартирному будинку. Подібний підхід застосовується і до власників нежитлових приміщень.
- Що представляє собою механізм прийняття спільних рішень, який передбачено законопроектом №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»?
- Всім співвласникам всіх багатоквартирних будинків, незалежно від того, в чиєму управлінні вони сьогодні перебувають і чи створено в них ОСББ, дається право приймати спільні рішення більшістю голосів, а не стовідсотковою згодою, як зараз. Реалії сьогодення яскраво демонструють те, що ухвалення рішень в багатоквартирних будинках за спільною згодою всіх співвласників є неможливим. Оскільки якщо один із, скажімо, двохсот співвласників «проти», проживає в іншому місті чи навіть країні або з інших причин не бере участі в зборах, рішення, наприклад, щодо термомодернізації будинку не може бути прийнято.
Фактично людям вперше на практиці дається «право голосу» при вирішенні питань щодо їхніх будинків. При цьому законопроектом визначається, що віддати свій голос співвласник зможе як на загальних зборах безпосередньо, так і під час письмового опитування після їх проведення, якщо останній з якихось причин не зміг бути присутнім на зборах.
- Які питання розглядаються на загальних зборах?
- Законопроект №1565 чітко визначає порядок проведення зборів. В ньому також подається перелік питань, з яких ці збори можуть скликатися. Наприклад, у будинку є підвал. Він не використовується співвласниками для побутових потреб, натомість є можливість здати його в оренду. Так от, рішення щодо цього ухвалюється на зборах.
Інше питання – як управляти будинком? Ви будете це робити самостійно чи наважитеся найняти професійну організацію, підете на договірні стосунки з нею? Це теж компетенція зборів.
Збори є найбільш ефективним механізмом управління спільним майном багатоквартирного будинку. Він реалізує права кожного співвласника на відстоювання власної позиції, а також формує колективну думку, на основі якої й ухвалюється рішення.
Збори скликаються для вирішення масштабних проблем життєдіяльності багатоквартирного будинку і поточних, які стосуються житейських питань. Наприклад, хто має зберігати ключ від горища чи кому й на яких умовах надавати доступ до електрощитової.
Зрозуміло, що не всі співвласники багатоквартирного будинку з об’єктивних причин можуть бути присутніми на зборах. І за умови, коли бракує голосів для ухвалення тих чи інших рішень, проводиться письмове опитування.
Але, наголошую, всі ці питання стосуються винятково управління спільним майном. За законопроектом, ніхто не передбачає втручатися в права власності кожного окремого власника.
- За яким принципом голосують співвласники багатоквартирного будинку – за принципом «одна людина – один голос», «одна квартира – один голос» чи як в акціонерному товаристві, де вирішального значення набуває розмір частки власності, якою володіє акціонер?
- Законопроектом пропонується, щоб рішення про утримання спільного майна приймалися власниками пропорційно до загальної площі приміщень, якими вони володіють. По суті, голосують квадратні метри.
Якщо одна квартира має двох чи більше власників, то кожен голосує окремо.
Для того, аби прийняти рішення про розпорядження спільним майном, треба заручитися підтримкою власників, частка котрих в загальній площі приміщень, якими вони володіють, становить щонайменше 75%. Для вирішення поточних питань така прихильність може бути меншою. Так, вона може становити 50% у випадках, коли вирішується питання щодо того, яку організацію залучити як управителя і кому довірити право підпису договору з нею.
Тим, хто створив ОСББ, законопроект дозволяє самостійно визначитися, як вони хочуть рахувати голоси, - за площами, за кількістю власників, за кількістю квартир тощо.
- Утримання багатоквартирного будинку потребує значних коштів. Де їх взяти?
- Визначення розміру внесків на утримання спільного майна є винятково компетенцією власників.
Сьогодні органи місцевого самоврядування встановлюють тарифи на утримання будинків, споруд, прибудинкових територій. Але так не повинно бути в умовах ринкової економіки та функціонування конкурентного середовища. Пріоритет має належати не надавачам послуг, а тим, хто їх повинен оплачувати. Власники самі мають визначати, в який спосіб, за які кошти вони утримуватимуть багатоквартирний будинок, якої якості одержуватимуть послуги.
На зборах співвласники визначатимуть, скільки коштів вони готові витрачати на утримання будинку, яким має бути внесок кожного співвласника з розрахунку на квадратний метр, а також яка буде форма управління будинком (чи співвласники самостійно управлятимуть будинком, наприклад, утворять ОСББ, чи винайматимуть професійного помічника - обслуговуючу організацію).
- Чи матимуть співвласники багатоквартирного будинку доступ до банківських кредитів, на яких умовах вони їм надаватимуться, і чи передбачатимуть вони обов’язкову наявність заставного майна?
- Вже сьогодні ОСББ та ЖБК мають можливість брати банківські кредити. Вони їх потребують для проведення в будинках капітальних ремонтів, для вирішення поточних справ тощо. І ми вже маємо щонайменше 6 банків, які пропонують об’єднанням відповідні кредитні програми.
Безумовно, сьогодні вартість кредитних грошей в банках досить висока, але є чимало об’єднань, яких така грошова дороговизна не лякає. Ми маємо приклади кредитної співпраці, що склалася між ними та банками, у Львові, Запоріжжі, Луцьку. Подібне спостерігалося й на Донбасі ще до початку там воєнних дій.
Щодо застави спільного майна, як вже зазначалося, це прямо заборонено в законопроекті. Ті кредити, що будуть видані об’єднанням, є беззаставними. Деякі банки для надання кредиту будуть просити в заставу невеликий депозит, це пов’язано із особливостями регуляції НБУ.
До певної міри, банки ризикують, але свідомо йдуть на такий крок, бо розуміють, що в країні понад 260 тис. багатоквартирних житлових будинків. І всі вони утримуються, регулярно ремонтуються та оновлюються. Тож їх співвласники потребують значних коштів. А це вагома для банків клієнтська база.
- Як бути з тими співвласниками багатоквартирного будинку, які відмовлятимуться від погашення своєї частки банківського кредиту, взятого об’єднанням, або не матимуть фінансової змоги це робити?
- З проблемою неплатників об’єднання стикаються постійно. Але всі мають розуміти, що тягар утримання майна лежить на його власникові. І якщо загальними зборами ОСББ ухвалено рішення про збір певної суми коштів на утримання будинку (не важливо - це власні кошти чи залучені на умовах кредиту), кожен співвласник має сплатити свою частку. Законопроект №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» лише ще раз наголошує, що відповідальність окремого власника за зобов’язаннями щодо спільного майна є пропорційною до його частки співвласника. Ніхто не матиме можливості притягувати сумлінного власника до відповідальності за борги того, хто не розрахувався. Тобто, відповідальність буде індивідуальною. Колгоспу тут не буде.
- По суті, ви пропонуєте розпочати масове створення в Україні ОСББ?
- Я би хотіла, щоб в Україні були об’єднання, тому що юридична особа більш ефективна у вирішенні питань управління спільним майном. Але ми розуміємо, що за час існування закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» створено лише 17 тис. ОСББ. Це близько 7% від загального житлового фонду, який є в Україні. І саме тому в законопроекті ми пропонуємо такий підхід - власники, які сьогодні ще не готові до створення об’єднання співвласників як юридичної особи, все одно де-юре повинні бути власниками будинків. Для цього ми запропонували їм дієвий механізм ухвалення спільних рішень – збори. Тобто, про тотальну ОСББізацію не йдеться.
Це має бути свідомий вибір співвласників. Якщо вони хочуть краще контролювати витрати на утримання свого будинку (власний розрахунковий рахунок, можливість укладення окремих контрактів, наприклад, на вивіз сміття чи прибирання), самостійно залучати додаткове фінансування (кредити, державні та місцеві програми підтримки), то вони зберуться і на загальних зборах приймуть рішення щодо створення ОСББ. Якщо ж їм комфортніше мати посередника, що вирішуватиме за них (звичайно, за додаткову платню) такі питання, то обмежаться прийняттям відповідних рішень на загальних зборах.
- За чинним законодавством, перед створенням ОСББ попередній власник має провести капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Часто таким попереднім власником якраз і були місцеві органи влади, яким для цього завжди бракувало коштів. Як це виглядатиме цього разу?
- Я це запитання чую практично від кожного представника органів місцевого самоврядування і від самих власників. У законопроекті пропонується прибрати вимогу щодо участі попереднього власника в проведенні капітального ремонту для об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Чому?
Слід враховувати, що відповідна загальна для всіх будинків норма передбачена в Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду», а в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» вона лише дублювалася. В законі «Про приватизацію...» вона і лишається, ми її не чіпаємо.
Якщо у попереднього власника будуть можливості співфінансувати проведення капітальних ремонтів, то вони повинні спрямовуватися всім співвласникам – як об’єднанням, так і тим, що будуть самостійно ухвалювати рішення щодо управління своїм спільним (сумісним) майном. І це не повинно бути якоюсь особливістю лише для ОСББ. Хоча це був гарний стимул для їх створення.
