Якщо у житловому будинку розташовано 3 чи більше квартир, він вважається багатоквартирним. Власники окремих квартир у багатоквартирних будинках є одночасно співвласниками спільного майна цих багатоквартирних будинків. Так визначено законодавством.
Згідно ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
За спільне майно кожен з власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку відповідає нарівні з іншими власниками квартир та нежитлових приміщень цього будинку.
Отже, кожен співвласник багатоквартирного будинку несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного й капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку.
Як мешканцям забезпечити експлуатацію свого багатоквартирного будинку, утримання і використання спільного майна?
Для цього законодавством передбачено 3 форми управління багатоквартирним будинком.
Лист Мінрегіону від 21.08.2015 р. конкретизує ці форми:
– управління багатоквартирним будинком співвласниками;
– управління багатоквартирним будинком управителем;
– управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).
Важливо! Серед форм управління багатоквартирним будинком згідно нового законодавства немає ЖБК. Отже, мешканцям кооперативних будинків так само необхідно до 1 липня 2016 року визначитися з новою формою управління.
Кожна з форм має свої переваги та недоліки (таблиця).
1. Управління багатоквартирним будинком співвласниками шляхом зборів.
Мало хто говорить про те, що мешканці багатоквартирних будинків взагалі-то не зобов’язані створювати ОСББ (чи обирати собі управителя). Законодавством передбачена також можливість управління будинком без створення юридичної особи.
Збори співвласників – це менш формалізована форма управління, ніж ОСББ. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком. Але даний спосіб управління може бути прийнятним, скоріш, для невеликих будинків, де власники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його та прибудинкову територію в належному стані.
2. Управління багатоквартирним будинком управителем.
За рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю (управляючій компанії-юрособі або ФОП). Тут необхідно відрізняти добровільне передання управлінських функцій управителю та, по суті, примусове. Останнє застосовуватиметься у випадку, якщо до 1 липня 2016 року співвласники будинку не визначаться самі з однією з 3-х форм управління. Тоді управителя обиратиме орган місцевого самоврядування.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору, який укладається строком на 1 рік.
Вибір управителя самими власниками та призначення його кимось «згори», звичайно, що дуже відрізняються за своєю суттю. Тому в порівняльній таблиці виокремлені їх відмінності.
3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).
Власники житлових та нежитлових приміщень для більш ефективного управління своїм багатоквартирним будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення їхніх майнових прав на будинок та прибудинкову територію можуть створювати ОСББ – неприбуткову юридичну особу.
Важливо! ОСББ ні в якому разі не позбавляє Вас права на Вашу приватну власність (квартиру) та не стає власником будинку!
Яку форму управління багатоквартирним будинком обрати?
Шляхом проведення зборів та голосуванням співвласники будинку можуть визначитися з прийнятною для них формою управління. Як добре видно з таблиці, у кожної з форм є певні переваги та недоліки, але найкращою вбачається саме ОСББ.
Якщо до 1 липня 2016 року в багатоквартирному будинку не буде прийнято рішення про створення ОСББ, управління самими співвласниками чи обраним ними самостійно управителем, управління будинком здійснюватиме призначений органом місцевого самоврядування управитель. А корупцію, на жаль, в нашій країні не те що не перемогли, а навіть не почали перемагати.
Якщо мешканці будинку не готові ще відмовитися від тих, що раніше, комунальних підприємств, вони можуть створити ОСББ, але на певний час передати управлінські функції управителю. Звичайно, можливість створити ОСББ існуватиме і після 1 липня 2016 року, але мінімум рік доведеться жити з нав’язаним міською владою управителем. І не факт, що пізніше так легко буде його «позбутися», враховуючи постійні зміни в законодавстві.
Але яку все ж таки форму управління багатоквартирним будинком обрати – визначитися можете лише Ви самі та мешканці Вашого будинку, враховуючи всі індивідуальні нюанси.
Переваги та недоліки форм управління багатоквартирним будинком
|
|
П е р е в а г и |
Н е д о л і к и |
|
Управління багатоквартирним будинком шляхом зборів |
- самостійна участь у вирішенні всіх питань, пов’язаних з будинком, не передовіряючи це іншим фізичним чи юридичним особам або укладаючи з ними персональні двосторонні договори; - можливість призначення, відкликання чи зміни управителя при необхідності (договір з управителем підписує обрана на загальних зборах уповноважена особа (або кілька осіб) з числа співвласників); - відсутність необхідності у створенні чіткої управлінської структури, що означає гнучкість в управлінні. |
- не дуже зручна форма управління для великих багатоквартирних будинків; - необхідність з приводу кожного рішення щоразу скликати збори, при цьому доволі складна процедура їх проведення, що призводить до неоперативності вирішення проблем будинку; - для прийняття рішень потрібна присутність істотної більшості - рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (лише в деяких визначених законом випадках достатньо 50%); - підвищений ризик неефективності управління у зв’язку з недостатністю професійних знань і навичок для цього у більшості співвласників; - при позадоговірному виконанні управлінських функцій кимось з співвласників існує ризик їх невиконання через безліч причин; - проблематичність укладення договорів (наприклад, на капітальний ремонт); - складнощі в оформленні прибудинкової земельної ділянки; - небажання банків кредитувати збори співвласників будинків, оскільки вони не є юридичною особою; - висока ймовірність проблем під час збирання та використання коштів (порушення платіжної дисципліни, зловживання довірою тощо). |
|
Управління багатоквартирним будинком управителем |
- усі питання та проблеми з надавачами послуг вирішуються управителем; - наявність певного професійного рівня у спеціалістів, які працюють на управителя і пов’язана з цим відсутність потреби у мешканців багатоквартирного будинку мати власних фахівців широкого профілю для здійснення управління; - потенційно більш висока якість послуг (але лише за умови конкуренції на ринку професійних управителів, який досі не сформований); - оперативність ліквідації аварійних ситуацій (якщо, звичайно, мова йде про професійного управителя, а не реорганізовані колишні ЖЕДи); - перекладання питань управління на тих, хто позиціонує себе професіоналами, дозволяє вимагати звітів від них, тим самим певною мірою контролюючи їх діяльність; - можливість притягнення управителя до відповідальності за несумлінне виконання договірних зобов’язань. |
- не дуже зручна форма управління для невеликих багатоквартирних будинків, оскільки вартість недешевих управлінських послуг розподілятиметься між невеликою кількістю мешканців; - недостатня кількість професійних управителів в Україні, а вірніше – майже повна їх відсутність; - договірні відносини з управителем крім певних прав наділяють співвласників будинку також певними обов’язками, які у кінцевому випадку можуть виявитися не дуже вигідними для них самих; - висока вартість послуг – відсутність конкуренції на ринку комунальних послуг надають можливість колишнім ЖЕДам, які перетворяться на «ручні» керуючі компанії, нав’язувати будь-які ціни; - високий ризик неякісного сервісу (особливо при призначенні управителя органами місцевого самоврядування більш високої якості послуг навряд чи варто очікувати; послуги, скоріше за все, надаватимуться тими самими людьми з ЖЕДів, на яких скаржилися більшість з нас); - непрозорість витрачання коштів – при передовірянні управлінських функцій керуючій компанії втрачається повний контроль співвласників за власними коштами. |
|
Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків) |
- підходить як для великих, так і для невеликих багатоквартирних будинків; - добровільний вступ співвласників до об’єднання означає їхню згоду виконувати права та обов’язки членів об’єднання, зазначені у Статуті, що означає загалом більш високий рівень дисципліни та сприяє підвищенню ефективності управління будинком; на порушників правил існує механізм впливу; - повна самостійність у прийнятті рішень про розміри платежів на утримання будинку та про витрачання коштів ОСББ на ремонт будинку, благоустрій прибудинкової території тощо (усі належні пільги та субсидії при цьому діють і для членів ОСББ); - існує можливість трудового внеску мешканців замість квартирної плати за згодою інших членів ОСББ; - як неприбуткова організація ОСББ не сплачує податки на прибуток та ПДВ, що зменшує витрати мешканців будинку; - для ОСББ існує можливість отримання цільових коштів різноманітних програм, грантів та залучення додаткових коштів за рахунок надання в оренду об'єктів спільної власності; - можливість перебувати як на самозабезпеченні, так і передати всі або частину функцій управителю; - ОСББ може самостійно обирати експлуатаційну організацію для обслуговування будинку; з газо-, тепло-, водопостачальними та іншими організаціями укладаються прямі договори (це підвищує можливості контролю за якістю наданих послуг); - вільний вибір виконавців ремонтних робіт (підвищується конкуренція серед них, зменшується ризик неякісних робіт); - можливість отримання земельної прибудинкової ділянки у власність ОСББ; - якщо голова та члени правління ОСББ є мешканцями будинку, їх інтереси у підвищенні якості життя в ньому співпадають з інтересами інших співвласників; - фінансово-господарська діяльність ОСББ є прозорою, оскільки кожен з членів об’єднання самостійно або за допомогою ревізійної комісії має можливість контролювати надходження та витрачання коштів; при незадовільній роботі голову та правління ОСББ можна переобрати; - ОСББ, як юридична особа, має можливість отримання банківських кредитів; - вартість квартир у будинках, де створено ОСББ, зазвичай підвищується, що є позитивним фактором для власників квартир у випадку їх продажу. |
- у випадку відсутності у голів та правління ОСББ належної професійної кваліфікації існує ризик неефективного управління (але дана проблема вирішується переобранням цих осіб); - існує необхідність витрачання певних коштів на навчання та підвищення кваліфікації новообраних (переобраних) членів і голови правління ОСББ; - оскільки ОСББ є юридичною особою, воно має звітуватися перед податковою адміністрацією.
|
