Нещодавно мені розповіли шокуючу історію. У Лохвицькому районі на Полтавщині фермер за усним договором кілька років обробляв земельний пай свого односельця, сплачуючи якусь обумовлену суму за оренду землі. Потім власник паю вирішив сам його засівати і завчасно, з весни, попередив фермера, щоб той після збирання врожаю нічого вже не сіяв. Однак фермер проігнорував прохання і восени знову посіяв озимину, таким чином зайнявши наділ ще на один сільськогосподарський рік. Власник паю навіть готовий був компенсувати фермеру його витрати на осінній цикл робіт, аби навесні посіяти багаторічні трави для своєї худоби. Однак фермер не погодився. Конфлікт, у який втягнулися й родичі власника паю, закінчився тим, що фермер заїхав на поле і подвійною чи потрійною дозою гербіцидів спалив озимину, що вже зійшла, бо ще з місяць там страшенно смерділо хімікаліями. У Глобинському районі був випадок, коли тодішня голова районної Асоціації фермерів майже три роки затято відмовляла 90-річній бабусі повернути її пай після закінчення терміну договору оренди.
На жаль, такі випадки непоодинокі.
З прохання прокоментувати їх розпочался наша розмова з відомим полтавським адвокатом, котрий спеціалізується на земельному праві, керівником центру юридичної допомоги «Земля і право» Володимиром Івановичем Сенкевичем.
– Ну якби до мене вчасно звернувся власник земельного паю з Лохвиччини, то я б порадив йому укласти договір оренди на землю з будь-яким родичем. І тоді попередній недобросовісний користувач (юридично він навіть не орендар) підпадав би під адміністративну чи навіть кримінальну відповідальність. І в другому випадку через суд теж можна було б стягнути матеріальну та моральні шкоду.
– Однак доводиться констатувати, що власники паїв – прості селяни – дуже часто юридично неграмотні, навіть не знають, куди звертатися в разі порушення їхніх прав. До того ж, нерідко вони глибоко переконані, що державні установи та суди завжди стануть на бік грошовитого аграрія, а не на їхній, а якісна юридична допомога не завжди їм по кишені. Та й псувати стосунки з фермерами-односельцями вони не налаштовані.
– Все, про що ви сказали, на жаль, має місце. Утім, до мене звертається чимало власників земельних паїв, у яких виникають конфліктні ситуації, в тому числі й з орендарями.
– Позаяк орендарями паїв є і великі агрофірми, і фермери, чи доводилося вам, Володимире Івановичу, захищати власників паїв від фермерів? Серед фермерів діє корпоративна солідарність, вони здебільшого об’єднані в районні й обласні асоціації фермерів та приватних землевласників, мають гроші, сільгосптехніку, а у власника земельного паю ресурси набагато, м’яко кажучи, скромніші. До речі, у назві «Асоціація фермерів та приватних земелевласників» мене завжди дивували оці «приватні землевласники», бо жодного землевласника в таких асоціаціях за багато років я так і не побачила. Це все одно, що створити асоціацію продавців і покупців, адже інтереси цих груп діаметрально протилежні: одні хочуть продати подорожче, а інші – купити подешевше...
– Безумовно, мені доводилося представляти інтереси власників земельних паїв у конфліктах з фермерами-орендарями. Найчастіше обидві сторони не могли знайти компромісу щодо строків закінчення договорів оренди землі. Селяни вважали, що термін дії договору починається з дня його підписання сторонами. А орендар доводив, що тільки з моменту реєстрації такого договору. А бували випадки, що від дати підписання до дати реєстрації минало кілька місяців чи навіть років, і орендодавці не завжди про це знали. Тож коли за підрахунками власників паїв договір закінчувався, орендар оголошував їм свою арифметику, згідно з якою вони ще не скоро могли скористатися своєю приватною власністю.
– Це й справді досить типовий випадок. Торік мені довелося писати про подібний земельний скандал у селі Черкащани Миргородського району. Близько сорока селян, які 25 вересня 2006 року уклали додаткові угоди оренди земельних паїв на 10 років з ТОВ «Великобагачанський комбікормовий завод», сподівалися, що восени 2016 року зможуть свої наділи здати в оренду місцевому фермеру Володимиру Ільїну. Вони заздалегідь надіслали на комбікормовий рекомендовані листи-прохання не засівати більше їхні паї в зв’язку із закінченням дії угоди. Взимку цілою делегацією їздили у сусідній райцентр Велику Багачку до директора Ігоря Діденка, але той матюччям з порогу вигнав їх з директорського кабінету й навіть не захотів вислухати. Підставою для укладення нових договорів пайовиків з фермером В.Ільїним з 1 січня 2017 року стала видана нотаріусом довідка з державного реєстру про те, що земельні частки (паї) є приватною власністю й не мають обтяжень. Але й ці довідки власникам паїв не допомогли. Брати Діденки доводили, що договір з черкащанами почав діяти з моменту його реєстрації, тобто, з 12 червня 2007 року і закінчується відповідно 12 червня 2017 року і на цю дату земля точно буде засіяна. Тож якщо селяни підуть до суду, то позов однозначно програють. Тому їм, мовляв, краще й не «смикатися», а змиритися й побути ще один сільськогосподарський рік з попереднім орендарем. Фермер виявився мудрою людиною й уклав з комбікормовим мирову угоду.
– Такі конфлікти, на жаль, виникають через зміну правової позиції Верховного суду України. Наведу такий приклад. У 2016 році до мене звернулася група власників паїв з села Свічкареве Кобеляцького району, чиї паї сумарно складали близько 300 га. По-перше, орендар - фермерське господарство «Анкор» – платило невелику орендну плату (десь 3%), яка не влаштовувала селян, ще й не піднімав її кілька років. А по-друге, люди підписали договір на 10 років з ФГ «Анкор» у січні 2006 року, розраховували, що він закінчиться у січні 2016 року й планували з того часу свої наділи передати в оренду іншому фермеру, який обіцяв платити більше – 9%. Але ФГ «Анкор» повідомило, що позаяк воно зареєструвало договори оренди тільки у 2008 році, то й 10 років закінчуються відповідно у 2018 році, тож пайовикам треба «потерпіти» ще два роки. Люди з цим не погодилися і почали шукати способи вирішення спору.
– У чому ж полягає зміна законодавства?
– Дуже багато юристів не могли зрозуміти, як може бути чинним незаєстрований договір оренди. У той же час інша умовна половина правників стояла на тому, що якщо орендар реально користується землею з моменту підписання договору сторонами, то як договір може не бути чинними, доки його не зареєструють у державному реєстрі, адже акт приймання-передачі землі складається в день підписання договору, в якому виписані права і обов’язки сторін... І от 18 січня 2017 року стало переломним моментом в нашій правовій свідомості. До 2017 року правова позиція Верховного суду України була такою: договір є чинним з моменту підписання сторонами. А з 18 січня 2017 року Верховний суд ухвалив рішення, згідно з яким договір оренди чинний тільки з моменту реєстрації. Хоча нерідко інтервал між підписанням і реєстрацією становить не кілька місяців, а кілька років. І от пайовики, уклавши, наприклад, договір з орендарем у 2008 році на 10 років, у 2017 році приходять до орендаря й кажуть, ну що, мовляв, через рік ти ж мені землю повертаєш, я буду укладати договір з іншим фермером, а орендар каже: «Та ні, шановний, здобрій, я тобі тільки через 4 роки землю віддам!» Люди йдуть до адвокатів, а ті розводять руками і нічим допомогти не можуть.
– У мене таке враження, що рішення Верховного суду однозначно прийняте на користь багатих орендарів, а не в інтересах бідних пайовиків. І відтермінування дати державної реєстрації – це приховане подовження строку оренди.
– Дуже схоже.
– Як вирішився спір у Свічкаревому?
– Оскільки це ще був 2016 рік і фермер не зреагував на попередження власників паїв про поверення землі через підписання акту передачі-приймання, то кожен позов був сформульований так: про повернення земельної ділянки з чужого незаконного володіння. 54 позови одночасно були подані до Кобеляцького районного суду десь у травні 2016 року (готувалося ще близько 30). У суді ми доводили, що договір оренди закінчився через 10 років з моменту підписання, інша сторона доводила, що відрахунок 10 років почався тільки з моменту держреєстрації договору. Але судді стали на наш бік. І вже до осені пішли перші позитивні судові рішення. Коли ми виграли перші п’ять справ, то адвокат ФГ «Анкор» зрозумів, що й усі решта позовів будуть задоволені, тож запропонував укласти мирову угоду. Склали акти передачі-приймання паїв. А держреєстратори запропонували підписати додаткову угоду про припинення договору 2006 року: вони теж перестрахувалися, бо вже ходили чутки про можливу зміну правовової позиції Верховного суду України.
– У Миргородському районі кілька років тому був випадок, коли власникам паїв вдалося достроково розірвати договори оренди. Чи не ви представляли їхні інтереси?
– Так, я. Пайовики обурилися тим, що фермер-орендар три роки поспіль засівав поле кукурудзою на зерно. Тож у селян була аргументована підозра у виснаженні грунту. За моєю порадою вони зробили запит до орендаря про якість грунту через три роки експлуатації паїв і які саме міндобрива він вносив на поле по роках. Фермер гонорово відповів, що агрохіманалізу не проводив і умовами договору цього не передбачалося. Тоді ми взяли останній агрохіманаліз грунтів цієї земельної ділянку наприкінці 90-х років і виявили, що більшість показників справді погіршилася, зокрема, й вміст гумусу в родючому шарі грунту зменшився на 1%: було 4,2%, а стало 3,2%, це – дуже багато. За даними науковців, які ми знайшли, відновлення 1% гумусу на 1 га землі на той час коштувало 50 тис. грн. Суд ухвалив рішення на користь власників паїв: договір був розірваний, а орендар виплатив присуджену компенсацію. Мораль тут така: орендодавцям не варто гнатися за розміром орендної плати. Краще вибирати тих орендарів, які «не гроблять» землю, витискаючи з неї надприбутки, а дотримуються сівозміни, по можливості вносять органіку. Зазначу, що нині власнику паю набагато легше розірвати договір оренди. Адже починаючи з 2017 року в угоді обов’язково передбачений пункт про те, що орендар по закінченню договору оренди землі має повернути змельну ділянку не гіршої якості, ніж узяв. І тепер при укладені договору обов’язково проводиться агрохіманаліз грунту.
– Володимире Івановичу, чи доводилося вам стикатися з фактами відвертої непорядності з боку орендарів?
– Так, доводилося. Є на Полтавщині Асоціація фермерських господарств «Еліта» (ТОВ АФГ «Еліта»), яка орендує в кількох районах області 5-6 тисяч га. Це товариство у 2014 році проводило процедуру продовження договорів оренди до 2019 року з великою кількістю власників земельних паїв. Але з три сотні селян з с.Остап’є Великобагачанського району відмовилися продовжити договори, що діяли до 2015 року. І тоді ТОВ АФГ «Еліта», кінцевим бенефеціаром якого є Леонід Непийпа, вирішило покарати непокірних копійкою. Всім, хто пролонгував договори, підприємство продовжило виплачувати щорічну орендну плату із застосуванням коефіцієнту індексації 1,756. А тим, хто не захотів продовжувати договори, перестали його нараховувати. Люди обурилися несправедливістю.
– Що це за коефіцієнт?
– У 2011 році Постановою КМУ, підписаною ще Азаровим, було прийняте рішення, що з 1 січня 2012 року при виплаті орендної плати треба враховувати коефіцієнт індексації – 1,756. Справа в тому, що договори оренди землі укладаються на тривалий строк, але щорічне відшкодування інфляції як правило, не вписується в договори і відповідно не проводиться. Запроваджений з 2012 року коефіцієнт індексації хоч якось покривав реальний рівень інфляції. Але з подачі нардепа Андрія Веревського було подано кілька позовів до судів, і через інтеграли, шпарки в законодавстві і різне тлумачення термінів латифундисти довели, що цей коефіцієнт варто застосовувати тільки до земель державної та комунальної власності, а для людей – власників паїв – не обов’язково. Вивчивши договір оренди з ТОВ АФГ «Еліта», я побачив, що в договорі прямо зазначено: орендна плата виплачується з урахуванням індексу інфляції. Перерахунок засвідчив, що кожному орендодавцю за три роки не доплачено по 1,5-2 тисячі гривень. Це, на перший погляд, незначні суми. Але для жителів сільської місцевості, де дуже сутужно з офіційним працевлаштуванням, і ці гроші – суттєва допомога сімейному бюджету. Орендодавці звернулися до ТОВ АФГ «Еліта» з проханням у добровільному порядку доплатити людям заборговане, але воно відмовилося. Я на місці латифундиста за таку суму просто не став би ганьбитися й ніколи б не довів конфлікт до такого загострення. Тож людям довелося звернулися за захистом своїх прав до Великобагачанського райсуду, і суд задовольнив їхні позови.
– І підприємство одразу ж виплатило людям присуджене?
– По-перше, не відразу, а по-друге, розрахунок суми подається на день подання позову. Розгляд справ тривав від кількох місяців до півтора року, у декого й зараз триває. Будь-який підприємець, який хоче, як кажуть, зберегти обличчя після рішення суду не на його користь, виплачує недоплату на день винесення судового рішення. У нашому випадку орендар і не подумав цього зробити. Тому ми змушені були подавати повторні позови з розрахунками на двох сторінках.
– Чим закінчилася ця невесела історія?
– Суд задовольнив і другі позовні вимоги щодо заборгованості за орендну плату. Але не відшкодував людям за юридичні послуги: власники паїв витратили на адвоката 1000-1500 гривень, а суд з незрозумилих причин компенсував їм тільки по 150-200 гривень. Вийшло, що селяни виграли спір по суті, але фінансового втратили.
– Чи доводилося вам брати участь у нетипових судових процесах?
– Так, саме зараз займаю справою із хвацьки закрученим сюжетом. Коли Хорольська РДА робила останнє уточнене розпаювання по Андріївській сільраді (десь у 2004 р.) для тих, хто раніше не отримав паїв, то по-перше, змінили розмір паю з 4,16 га на 4,04 га, а по-друге, тихенько змінили людям персоніфікацію. 47 паїв були розміщені на одному 165-гектарному полі. На цих 47 пайовиків були тільки виготовлені сертифікати (припускаю, що самі люди навіть не знали, що їм виділені земельні паї), але їх їм не роздали, відповідно вони не могли виготовити державні акти на землю. Ці сертифікати з сільради тихенько перекочували у районний земельний відділ і сумирненько там лежали. Тим часом у 2005 році РДА здала поле в оренду фермерському господарству «Барвінок-С», яке зареєстровано в Семенівському районі, а обробляло землю в Хорольському. Однак недарма в народі кажуть, що шила в мішку не втаїш. І якось інформація про сертифікати просочилася, люди почали вимагати пояснень, чому їм більше десяти років чиновники не віддають їхні земельні паї. Пригадали вони їм і недолугі пояснення: ви з села виїхали в місто, то вам і «не положено». Люди випадково дізналися про існування договору оренди між РДА та ФГ. Тільки троє громадян станом на 2017 рік отримали державні акти на право приватної власності на землю. А решта не можуть це зробити, бо коли почали оформлювати вигяги з Держгеокадастру, то їм надали відповідь, що заважають накладки, адже все 165-гектарне поле є... землями державної власності. Саме Хорольська РДА своїм розпорядженням затвердила техдокументацію, що ця земля державна.
– Мимоволі виникає підозра, що це якась напівкримінальна історія, все покрито мороком і загадками: сертифікати людям не роздали, людську землю РДА віддала від свого імені в оренду, а на додачу розпайована земля чомусь виявилася в статусі державної. Не інакше, як махінаціями її просто хотіли вкрасти...
– Мабуть, так. І люди вже хто два, а хто й три роки воюють з фермером і РДА, щоб отримати свої правовстановлюючі документи на земельну частку (пай). Спочатку юристи, до яких вони звернулися, хотіли через суд розривати договір між РДА і «Барвінком-С». А коли звернулися до мене, то я сказав, що треба визнавати його недійсним в зв’язку з тим, що це була земля колишнього КСП. А ці землі ніколи не були державною власністю. Не було рішення КПС про передачу землі в державну власність. Відповідно Хорольська РДА не мала права затверджувати техдокументацію, що це державні землі. Ще торік подані позови про визнання розпоряджень РДА визнати недійсними і відповідно, договір між РДА та ФГ «Барвінок-С» теж визнати недійсним. Позови подали 34 особи. Інші або померли за цей час, або виїхали.
– Цікаво, яку позицію займає фермер?
– Люди звернулися до фермера з пропозицією, щоб він уклав договори з ними. Але він відмовилося, мотивуючи тим, що платить РДА 3%, а людям треба платити 8-9%, йому, мовляв, так вигідніше: от як у мене закінчиться доровір з РДА у 2020 році, я тоді подумаю, чи з вами укладати. І власники паїв, починаючи з 2005 року жодного разу не отримали жодної гривні орендної плати. У 2016 році на пайовиків вийшов новий орендар – СВК «Андріївське» і запропонував, щоб надалі вони співпрацювали з ним. СВК підписав з ними усіма договори і почав платити орендну плату, не реєструючи договорів. Зареєструвати вони поки що не можуть, бо ДГК не дає витягів з держреєстру. І хоч новий орендар не користується людськими паями, але заплатив їм і за 2016, і за 2017 рр. СВК «Андріївське» добився того, що «Барвінок-С» у 2017 році без суду розірвав договір з РДА. Головою ФГ був батько, але у сина голови ФГ була довіреність на вчинення багатьох дій по ФГ. І саме син добровільно розірвав договір оренди з РДА. Так потім батько подав на сина заяву в поліцію за те, що той перевищив свої повноваження.
– Детективна історія! Які, на вашу, думку, її судові перспективи, адже хіба можна стягти орендну плату з ФГ «Барвінок-С», оскільки не існувало договору між ним та власниками паїв?
– Тільки незабаром (через рік після подання позову про скасування незаконних розпоряджень РДА) відбудеться перше розпорядче засідання суду. Але окрім орендної плати є плата за землю, неотриманий дохід, збитки, упущена вигода.
– А хто ж відповідач? Фермер чи РДА?
– Вважаю, що вони повинні відшкодувати збитки й моральну шкоду солідарно. З РДА вимагаємо стягти 3% від нормативно-грошової оцінки землі, а з ФГ – решту відсотків недоотриманої орендної плати. Більшість орендарів по 8% точно платили, плюс витрати на юридичну допомогу...
Заради об’єктивності треба сказати, що людський фактор – явище повсюдне. Так само трапляється чимало випадків, коли орендодавці – власники земельних паїв - вигадують різні схеми, в результаті яких потерпають фермери-орендарі. Наприклад, власник земельної ділянки продає її фермеру. Відповідно у пакеті документів – державний акт на землю. Отримавши гроші, власник землі пише у відповідні органи заяву про те, що він загубив державний акт на право власності на земельну ділянку. Отримує дублікат державного акту (чи витягу з держреєстру) і ще раз іншому продає вже продану земельну ділянку. Траплялося, що деякі аферисти примудрялися не двічі, а навіть тричі продати свою землю, доки покупці розуміли, що стали жертвами шахрайства. Коли ще не було єдиного реєстру договорів, що деякі спритні власники паїв примудрядися одночасно укладати договори з 2-3 орендарями, а ті потім починали воювати між собою, не відразу зрозумівши, як їх усіх «розвели». Бувало, що з самого початку задумавши обманути орендаря, власник земельного паю ставив під договором нерозбірливий підпис, а взявши оплату наперед, біг у правооохоронні органи із заявою, мовляв, фермер підробив його підпис. Також є непоодинокі випадки, коли агрохолдинги підбивають власників земельних паїв перейти до них від фермера-орендаря, обіцяючи набагато вищу оплату. Юридичний бік справи брали на себе юристи агрохолдингів, складаючи позови про буцімто недотримання фермером сівозміни чи агротехнології і на цій підставі домагалися дострокового розівання договору оренди. Є чимало й інших «трюків» непорядних орендодавців.
Але це вже тема іншої публікації.
